杭州二手房脱光了，但我劝你赶快跑！
上周住建部放权后，仅剩的一线和核心二线城市又要开启新一轮的救市热潮了。此轮打响第一枪的是杭州。今天上午，杭州出台最新的房地产新政：1、全市二手房不限购，也不限购买套数。2、二手房的增值税免增年限统一为2年，且没有要求唯一。3、一视同仁满足不同所有制房企合理融资需求。4、2024年开工建设保障房不低于6000套。5、继续加大推进城市更新力度，优化拆迁补偿方式。说到国内的房地产调控，唯一和杭州相媲美的就是成都了，两者在地方楼市的操盘能力上都是顶尖选手。这一次的杭州楼市救市，目的也很明确。消化二手房库存；增加新房需求；扶持房企。杭州对于二手房的限购一直都不严格，之前外地只需要一年社保，现在是全脱了，想买多少就买多少，二手房已经全脱了。现在杭州仅剩下上城、拱墅、西湖、滨江4个城区的新房保持限购。但在我看来，放开也是早晚的事，如果你计划买杭州市区新房，一定要看价格，我估计限价早晚也会放开，二手房再跌一跌，后面就没有倒挂了。二手房增值税五改二也是为了促进二手房成交量，比起维持着后续的土地收入，杭州二手房成交收的那点子税费算不上什么。保障房是国家任务，每个重点城市都要有所行动，但仅有6000套不足以对商品房市场造成威胁。最后加大城市更新的力度，去年国家就多次强调特大城市开展城中村改造。也许就只有这个领域能够持续创造更多的新增需求，杭州在2015年之后也是靠棚改点燃了楼市之火，一直到今天，而这也是是杭州楼市最后的希望。现在杭州二手房已经全部脱光，但我还是劝大家赶紧跑。别说二手房，杭州现在是连新房都不香了。去年杭州新房的中签率达到43.68%，创下近6年新高，此前2018年至2021年中签率，分别为14.59%、14.19%、20.93%、19.39%。大部分的新房都开始顺销，不用摇号就能买，新房破发后，投资客早就消失了，目前市场仅靠刚需艰难维持着。2016年杭州开始为了筹办峰会和亚运会，打造城市基建，杭州就开始疯狂卖地。2016-2023年，一共7年时间，杭州的土地收入从未掉出过全国前三。巨量的土地收入意味着天量的新房供应。杭州楼市也从那个时候开启高歌猛进，尤其是2018年后新房摇号政策，因为动辄1-5万的差价，催生了“摇新房，摇中就赚百万”的造富神话。当时的确有一批人狠狠的吃了新房红利，最典型的就是杭州壹号院，限价不到5万单价，如今二手房成交价12万，买中一套就赚上千万。前几年的杭州摇号就像是买彩票一样艰难，如今却到了拆盲盒的阶段，并不是所有新房都像杭州壹号院一样能扛过市场洗礼的。大部分的新房进入二手市场后，如今的结局都是“破发”居多。举几个当年火爆全国的红盘为例。打着阿里房概念的西溪公馆，2020年开盘，单价2.8万，当时周边二手房价格都快接近5万了，959套房迎来6万人报名参与摇号。如今二手房挂牌价也就3.1左右，算上这几年的利息成本绝对是亏的，最惨的是北区的业主，还在5年限售期，到时候还不知道跌成什么样呢！同样也是余杭的良渚红盘和光尘樾，当年4万人摇号，新房价格2.8万，21年二手房最高成交单价4.7万元。目前投资客扎堆出货，二手挂牌2.9万起，上百套二手房挂牌，根本无人问津。曾经是万人摇，如今算是“烂”在手里了。我们前两年就发文章喊大家把杭州的房子卖掉，市场预期也跟我预计差不多，如果你早早脱手，之前还是赚到了的，现在是熬得越久亏的越多。杭州楼市最大的威胁就是二手房，市场全是投资客在出货，几乎失去了流动性，二手房基本面实在是太糟糕了。去年杭州放松调控，我也发了文章，告诉大家要迅速卖房或者只打新，大家可以回头再去看。根据链家的数据，杭州目前的二手房库存已经高达15.2万套，2024年杭州还有将面临约7万套交付房源入市，明后两年还会有大量的次新房入市，将进一步加大库存压力。但杭州的二手房成交情况并非十分理想，截至3月14日14:00，二手房成交2544套。哪怕之前叠加了这么多的利好政策出台，杭州的二手房月成交大约在6000套左右，在庞大的，且不断新增的库存下依旧是杯水车薪。想要赶紧出货唯一的办法就是降价，下图是2023年杭州二手房下跌情况，近一年不少跌幅都在10%以上。这一年杭州各板块成交情况注意仅仅是2023年的下跌，有的在之前已经连跌2年了。我爱我家的数据显示，从21年到23年，杭州二手价格普遍下降了20%。因为二手房价格不断下跌，大部分当年的摇号红盘处于“破发”或者“半破发”阶段，导致目前杭州人对于新房摇号也产生了动摇。无利可图之后，杭州的“刚需”消失了一大半。从2016年杭州楼市回归后一直到2023年，杭州每年新房市场成交都是十万套以上，7年来一共卖出去一百多万套新房，更别说16年之前的存量商品房了。而在重点二线城市中，杭州的人口又是相对较少的，2023年的数据为1252万人。大家对比一下深圳就知道了，全市200多万套商品房，1766万常住人口，相较之下杭州的住房并不紧缺。在这种本来就不缺房的情况下，杭州的新房今年供应量依旧很大。根据杭州自规局公开数据，杭州去年供应商品房住宅用地7789亩，2024年计划全年土地收储就要达到10000亩，目标出让8000亩。今年的卖地计划比去年还要多，钱塘区22宗，临平区26宗，萧山区33宗，滨江区12宗。就说钱二2024年计划出让14宗住宅地块，未来接近上万套新房供应。所以杭州真的不缺房子，未来很长一段时间内也不缺新房供应，杭州今年的新房上市就接近五十多个。缺的是持续不断的 接盘侠。这次杭州取消二手房限购，就是为了希望外地的投资客去接盘。不然新房倒挂红利真消失了之后，游戏玩不下去，最后土地收入就难以为继了。现在放开了限购之后，到底能不能现在去买呢？如果站在全国投资的视野，通过对比就会感觉杭州投资的吸引力没那么大了，因为还有性价比更高的城市。虽然杭州现在已经下跌了很多，但一线也跌了很多，所以就显得杭州没那么值钱了，毕竟现在杭州的基本面早就不如前几年那么强劲了。首先是阿里系走下坡路，这一点我相信很多人都有感觉，现在最火热的出海跨境电商又不如shein，拼多多旗下的TEMU。去年阿里裁员2万人，淘宝天猫双十一彻底失去光环，全年增长仅有2%。之前整个未来科技城是靠阿里撑起来的，现在阿里裁员降薪，未来科技城的房价降得也是最狠的。人口流入也在逐年降低，从2020年的55万跌到2023年的14万，去年连合肥（21万）都比不过。杭州的高房价已经带来明显的反噬，年轻人开始被高房价劝退。这一轮调整全国楼市都在下跌，对比之下杭州性价比真的一般。价格段2万多在杭州只能买近郊区，但是我可以选其他强二线城市，像武汉光谷，重庆非常好的地段也是一万多，虽然经济没有杭州强，没那么有钱，但是房价低无泡沫啊，我们买房子尤其是希望保值增值的，追求的就是性价比。价格段四五万的在杭州买未来科技城，但我可以选成都最核心的金融城，还有苏州工业园区。价格段去到八九万，可以选广州天河顶级地段和海珠琶洲的新房，深圳前海最有潜力新房都可以买到， 我为什么要去接盘杭州的奥体、世纪城二手房呢？总体来说杭州已经不具备性价比了，今天基本脱光之后，杭州后面没有什么牌可出了，所以我的建议是：有二手房的，趁着这一波小阳春赶紧跑吧！我每周四晚上8点，都会有一场闭门直播，现在就正在直播ing，解读一周热点，包括杭州这个事。大家可以扫码加VX，获取我一周一场的闭门直播。我的个人一些观点，会发到下面这个个人微信号上，可以关注一下。各位老铁们，我这个深度类的公众号已经极其稀缺了，公众号改了规则，所以一定记得星标，星标，星标。不然你收不到推送 了。
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