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杭州二手房脱光了,但我劝你赶快跑!

时间:03-15 来源:体育健身 访问次数:89

杭州二手房脱光了,但我劝你赶快跑!

上周住建部放权后,仅剩的一线和核心二线城市又要开启新一轮的救市热潮了。此轮打响第一枪的是杭州。今天上午,杭州出台最新的房地产新政:1、全市二手房不限购,也不限购买套数。2、二手房的增值税免增年限统一为2年,且没有要求唯一。3、一视同仁满足不同所有制房企合理融资需求。4、2024年开工建设保障房不低于6000套。5、继续加大推进城市更新力度,优化拆迁补偿方式。说到国内的房地产调控,唯一和杭州相媲美的就是成都了,两者在地方楼市的操盘能力上都是顶尖选手。这一次的杭州楼市救市,目的也很明确。消化二手房库存;增加新房需求;扶持房企。杭州对于二手房的限购一直都不严格,之前外地只需要一年社保,现在是全脱了,想买多少就买多少,二手房已经全脱了。现在杭州仅剩下上城、拱墅、西湖、滨江4个城区的新房保持限购。但在我看来,放开也是早晚的事,如果你计划买杭州市区新房,一定要看价格,我估计限价早晚也会放开,二手房再跌一跌,后面就没有倒挂了。二手房增值税五改二也是为了促进二手房成交量,比起维持着后续的土地收入,杭州二手房成交收的那点子税费算不上什么。保障房是国家任务,每个重点城市都要有所行动,但仅有6000套不足以对商品房市场造成威胁。最后加大城市更新的力度,去年国家就多次强调特大城市开展城中村改造。也许就只有这个领域能够持续创造更多的新增需求,杭州在2015年之后也是靠棚改点燃了楼市之火,一直到今天,而这也是是杭州楼市最后的希望。现在杭州二手房已经全部脱光,但我还是劝大家赶紧跑。别说二手房,杭州现在是连新房都不香了。去年杭州新房的中签率达到43.68%,创下近6年新高,此前2018年至2021年中签率,分别为14.59%、14.19%、20.93%、19.39%。大部分的新房都开始顺销,不用摇号就能买,新房破发后,投资客早就消失了,目前市场仅靠刚需艰难维持着。2016年杭州开始为了筹办峰会和亚运会,打造城市基建,杭州就开始疯狂卖地。2016-2023年,一共7年时间,杭州的土地收入从未掉出过全国前三。巨量的土地收入意味着天量的新房供应。杭州楼市也从那个时候开启高歌猛进,尤其是2018年后新房摇号政策,因为动辄1-5万的差价,催生了“摇新房,摇中就赚百万”的造富神话。当时的确有一批人狠狠的吃了新房红利,最典型的就是杭州壹号院,限价不到5万单价,如今二手房成交价12万,买中一套就赚上千万。前几年的杭州摇号就像是买彩票一样艰难,如今却到了拆盲盒的阶段,并不是所有新房都像杭州壹号院一样能扛过市场洗礼的。大部分的新房进入二手市场后,如今的结局都是“破发”居多。举几个当年火爆全国的红盘为例。打着阿里房概念的西溪公馆,2020年开盘,单价2.8万,当时周边二手房价格都快接近5万了,959套房迎来6万人报名参与摇号。如今二手房挂牌价也就3.1左右,算上这几年的利息成本绝对是亏的,最惨的是北区的业主,还在5年限售期,到时候还不知道跌成什么样呢!同样也是余杭的良渚红盘和光尘樾,当年4万人摇号,新房价格2.8万,21年二手房最高成交单价4.7万元。目前投资客扎堆出货,二手挂牌2.9万起,上百套二手房挂牌,根本无人问津。曾经是万人摇,如今算是“烂”在手里了。我们前两年就发文章喊大家把杭州的房子卖掉,市场预期也跟我预计差不多,如果你早早脱手,之前还是赚到了的,现在是熬得越久亏的越多。杭州楼市最大的威胁就是二手房,市场全是投资客在出货,几乎失去了流动性,二手房基本面实在是太糟糕了。去年杭州放松调控,我也发了文章,告诉大家要迅速卖房或者只打新,大家可以回头再去看。根据链家的数据,杭州目前的二手房库存已经高达15.2万套,2024年杭州还有将面临约7万套交付房源入市,明后两年还会有大量的次新房入市,将进一步加大库存压力。但杭州的二手房成交情况并非十分理想,截至3月14日14:00,二手房成交2544套。哪怕之前叠加了这么多的利好政策出台,杭州的二手房月成交大约在6000套左右,在庞大的,且不断新增的库存下依旧是杯水车薪。想要赶紧出货唯一的办法就是降价,下图是2023年杭州二手房下跌情况,近一年不少跌幅都在10%以上。这一年杭州各板块成交情况注意仅仅是2023年的下跌,有的在之前已经连跌2年了。我爱我家的数据显示,从21年到23年,杭州二手价格普遍下降了20%。因为二手房价格不断下跌,大部分当年的摇号红盘处于“破发”或者“半破发”阶段,导致目前杭州人对于新房摇号也产生了动摇。无利可图之后,杭州的“刚需”消失了一大半。从2016年杭州楼市回归后一直到2023年,杭州每年新房市场成交都是十万套以上,7年来一共卖出去一百多万套新房,更别说16年之前的存量商品房了。而在重点二线城市中,杭州的人口又是相对较少的,2023年的数据为1252万人。大家对比一下深圳就知道了,全市200多万套商品房,1766万常住人口,相较之下杭州的住房并不紧缺。在这种本来就不缺房的情况下,杭州的新房今年供应量依旧很大。根据杭州自规局公开数据,杭州去年供应商品房住宅用地7789亩,2024年计划全年土地收储就要达到10000亩,目标出让8000亩。今年的卖地计划比去年还要多,钱塘区22宗,临平区26宗,萧山区33宗,滨江区12宗。就说钱二2024年计划出让14宗住宅地块,未来接近上万套新房供应。所以杭州真的不缺房子,未来很长一段时间内也不缺新房供应,杭州今年的新房上市就接近五十多个。缺的是持续不断的 接盘侠。这次杭州取消二手房限购,就是为了希望外地的投资客去接盘。不然新房倒挂红利真消失了之后,游戏玩不下去,最后土地收入就难以为继了。现在放开了限购之后,到底能不能现在去买呢?如果站在全国投资的视野,通过对比就会感觉杭州投资的吸引力没那么大了,因为还有性价比更高的城市。虽然杭州现在已经下跌了很多,但一线也跌了很多,所以就显得杭州没那么值钱了,毕竟现在杭州的基本面早就不如前几年那么强劲了。首先是阿里系走下坡路,这一点我相信很多人都有感觉,现在最火热的出海跨境电商又不如shein,拼多多旗下的TEMU。去年阿里裁员2万人,淘宝天猫双十一彻底失去光环,全年增长仅有2%。之前整个未来科技城是靠阿里撑起来的,现在阿里裁员降薪,未来科技城的房价降得也是最狠的。人口流入也在逐年降低,从2020年的55万跌到2023年的14万,去年连合肥(21万)都比不过。杭州的高房价已经带来明显的反噬,年轻人开始被高房价劝退。这一轮调整全国楼市都在下跌,对比之下杭州性价比真的一般。价格段2万多在杭州只能买近郊区,但是我可以选其他强二线城市,像武汉光谷,重庆非常好的地段也是一万多,虽然经济没有杭州强,没那么有钱,但是房价低无泡沫啊,我们买房子尤其是希望保值增值的,追求的就是性价比。价格段四五万的在杭州买未来科技城,但我可以选成都最核心的金融城,还有苏州工业园区。价格段去到八九万,可以选广州天河顶级地段和海珠琶洲的新房,深圳前海最有潜力新房都可以买到, 我为什么要去接盘杭州的奥体、世纪城二手房呢?总体来说杭州已经不具备性价比了,今天基本脱光之后,杭州后面没有什么牌可出了,所以我的建议是:有二手房的,趁着这一波小阳春赶紧跑吧!我每周四晚上8点,都会有一场闭门直播,现在就正在直播ing,解读一周热点,包括杭州这个事。大家可以扫码加VX,获取我一周一场的闭门直播。我的个人一些观点,会发到下面这个个人微信号上,可以关注一下。各位老铁们,我这个深度类的公众号已经极其稀缺了,公众号改了规则,所以一定记得星标,星标,星标。不然你收不到推送 了。

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